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Communiqué de presse

Toronto

Développement explosif des quatre marchés les plus importants des locaux à bureaux du Canada

La pénurie de locaux de catégorie A stimule le développement : les propriétaires seront forcés d’entreprendre des travaux de rénovation des locaux à bureaux plus anciens pour rester concurrentiels


TORONTO, 29 octobre 2012 — Des nouveaux cycles de développement commencent à apparaître dans les quatre plus importants centres d’affaires du Canada. En effet, les propriétaires et les promoteurs sont en train de mettre au point des projets de construction de locaux à bureaux à grande échelle pour répondre aux conditions favorables du marché et combler le manque de locaux disponibles, selon la publication Un regard vers l’avenir de Jones Lang LaSalle; ces rapports traitent du développement de locaux à bureaux de catégorie A au centre-ville de Toronto, Montréal, Calgary et Vancouver. Dans Un regard vers l’avenir, on prévoit les tendances du développement et les taux d’inoccupation dans ces marchés importants jusqu’en 2016 et 2017.

En se fondant sur les projets en construction ou confirmés à l’heure actuelle, l’augmentation des nouveaux locaux à bureaux à Toronto, Montréal et Vancouver est la plus importante observée dans le secteur des nouvelles constructions depuis au moins une décennie. Le niveau extrêmement bas des taux d’inoccupation au centre-ville de Calgary (0,7 pour cent pour les locaux de catégorie AA et de catégorie A) est à l’origine d’une nouvelle vague de projets à un moment où l’offre limitée de locaux à bureaux laisse peu de choix aux locataires « captifs » dont l’une des seules options est de prolonger les baux existants.

« La faiblesse des taux d’inoccupation, l’importance de la demande et la vigueur de l’économie de ces quatre marchés créent une conjoncture favorisant grandement les nouveaux projets », explique Brett Miller, président des opérations de Jones Lang LaSalle au Canada. « Cette tendance sera bien accueillie par les locataires, car le choix de nouveaux locaux offrant des surfaces importantes est limité à l’heure actuelle et s’accompagne d’une hausse constante des taux de location grâce à une conjoncture favorable aux propriétaires. Compte tenu de l’importance de l’offre de nouveaux locaux, il est probable que ces marchés auront tendance à se rapprocher de leur point d’équilibre au cours des cinq prochaines années, à mesure que les propriétaires auront moins de latitude pour dicter leurs prix. »

L’efficacité énergétique est à l’honneur dans la nouvelle génération d’immeubles
L’une des principales différences entre le boom de la construction actuel et les cycles précédents est l’importance accordée au design « intelligent » axé sur l’efficacité énergétique. Presque tous les projets en construction ou à l’étape de planification sont conçus pour recevoir les certifications or et platine LEED (Leadership in Energy and Environmental Design).

« Cette nouvelle offre d’immeubles à bureaux permettra aux locataires de réaliser des économies de coût importantes grâce à un design durable ainsi qu’à des caractéristiques novatrices qui leur permettront d’attirer de meilleurs employés », explique M. Miller. « Par la même occasion, ces immeubles de pointe exerceront des pressions sur les propriétaires d’immeubles plus anciens qui devront investir dans des caractéristiques durables et des améliorations technologiques pour rester compétitifs. »


Une nouvelle phase de développement
La publication Un regard vers l’avenir fournit des prévisions concernant la nouvelle offre jusqu’en 2016 en se fondant sur trois scénarios – « scénario de base », « scénario moyen » et « scénario le plus favorable », le scénario moyen étant sans doute la projection la plus probable compte tenu de l’analyse des cycles de développement antérieurs.

Toronto – de loin le marché des locaux à bureaux le plus important du Canada, affichant au centre-ville des espaces totalisant de 69,7 millions de pieds carrés et un taux d’inoccupation de 5,1 pour cent à la fin du troisième trimestre. Ces chiffres sont conformes à ceux des booms de développement les plus importants depuis le début des années 1990. Jones Lang LaSalle prévoit l’achèvement de neuf immeubles totalisant 5,6 millions de pieds carrés. Montréal se prépare à entrer dans le cycle de construction les plus importants depuis 2002-2004, car trois nouveaux projets ont été confirmés et cinq sont prévus totalisant 2,5 millions de pieds carrés.

Calgary devrait bénéficier de cinq nouveaux immeubles totalisant plus de 5,2 millions de pieds carrés, dont le Bow Tower qui vient d’être terminé et sera bientôt totalement occupé. On prévoit à Vancouver la construction de onze immeubles et l’ajout de plus de 2,7 millions de pieds carrés avant la fin de 2017.

« Outre les données fondamentales solides du secteur immobilier dans ces marchés, la conjoncture favorise le développement grâce à la faiblesse continue des taux d’intérêt et à la disponibilité du capital à un coût comparativement moindre au fil de la reprise de l’économie du Canada », explique M. Miller. « Les responsables de régimes de pension et les gestionnaires de tierces parties manifestent un intérêt grandissant pour les investissements immobiliers à cause des rendements plus élevés générés par ce secteur par rapport à ceux des actions et des investissements alternatifs. »

Prévisions : Faits saillants du marché

Toronto

• Projets confirmés dont : Bay Adelaide Centre East, 980 000 pieds carrés (achèvement au 1 tr. 2016); One York, 35 étages, 830 801 pieds carrés (4 tr. 2016).
• Le développement de neuf nouveaux immeubles totalisant 5,6 millions de pieds carrés prévus jusqu’en 2016 est à comparer aux 6,9 millions de pieds carrés des nouveaux immeubles construits entre 1990 et 1992.
• Malgré l’ajout important de nouveaux locaux, le taux d’inoccupation devrait rester inférieur à 10 % d’ici 2016 (8,02 pour cent) contre un taux d’inoccupation de 18,6 pour cent en 1993.
• Ce cycle de développement est appelé « South Core : Round 2 » parce que cinq des 12 projets suivis actuellement par Jones Lang LaSalle sont situés au sud de la voie rapide Gardiner.
• Si un promoteur attire un locataire-clé important, les exigences de pré-location oscillent entre 35 et 50 pour cent dans le cadre de ce nouveau cycle de développement par comparaison aux exigences par défaut de 50 pour cent en 2009.

Montréal

• Projets confirmés : Tour Aimia, 10 étages, 236 438 pieds carrés (achèvement au 4 tr. 2013); Tour Deloitte, 26 étages, 514 000 pieds carrés (2 tr. 2015).
• Huit immeubles totalisant 2,5 millions de pieds carrés devraient voir le jour d’ici 2016; le taux d’inoccupation devrait atteindre un sommet de 10 pour cent en 2016 (contre un taux actuel de 5,4 pour cent) avant de chuter à 9,3 pour cent en 2017.
• La vague actuelle de nouvelles constructions est le premier boom de développement à financement privé depuis le début des années 1990, époque à laquelle des nouveaux locaux totalisant 4,3 millions de pieds carrés ont vu le jour au centre-ville.
• Le cycle de nouvelles constructions de 2002-2004 totalisant 2 millions de pieds carrés a reposé sur des aides gouvernementales.
• Les conditions de pré-location oscillent à l’heure actuelle entre 35 et 50 % selon la structure de propriété, contre 60 % au cours des cycles précédents.

Calgary

• Projets confirmés : Eighth Avenue Place – West, 40 étages, 840 000 pieds carrés (achèvement au 3 tr. 2014) et Calgary City Centre, 36 étages, 820 000 pieds carrés (achèvement au 1 tr. 2016).
• Quatre immeubles totalisant 3,3 millions de pieds carrés devraient voir le jour d’ici 2017, un chiffre de loin moins important que celui des 14 immeubles totalisant 7,4 millions pieds carrés livrés au cours des cinq dernières années (incluant l’immeuble Bow Tower récemment terminé).
• Le taux d’inoccupation du quartier central des affaires est faible et s’établit à 0,7 pour cent pour les locaux de catégorie AA et de catégorie A, déclenchant ainsi un nouveau boom de développement immobilier.
• Le marché du centre-ville pourrait éventuellement ne plus offrir de locaux de catégorie AA et A avant l’arrivée des nouveaux locaux en 2016.
• Le taux d’inoccupation devrait culminer à 5,7 pour cent en 2017 après l’achèvement prévu de la plupart des projets proposés et confirmés l’année précédente.

Vancouver

• Projets confirmés : MNP Tower, 35 étages, 265 000 pieds carrés (achèvement au 3 tr. 2014); Telus Garden, 22 étages, 445 000 pieds carrés (3 tr. 2014); 745 Thurlow, 25 étages 365 000 pieds carrés (2 tr. 2015); rénovation du 725 Granville Street, 5 étages, 280 000 pieds carrés (1 tr. 2015)
• Compte tenu des 11 immeubles totalisant 2,7 millions de pieds carrés qui devraient arriver sur le marché du centre-ville, il est probable que le taux d’inoccupation atteindra un sommet de cinq ans de 8,5 pour cent à la fin de 2017.
• Le boom de construction constaté à l’heure actuelle à Vancouver survient après une décennie de faiblesse du secteur de la construction au cours de laquelle deux immeubles à bureaux et deux immeubles polyvalents ont ajouté 1,15 million de pieds carrés au marché du centre-ville.
• Les nouveaux immeubles sont à diverses étapes de leur développement qui devrait se traduire par une augmentation de 21 pour cent du stock de locaux à bureaux de catégorie A au centre-ville.

 

À propos de Jones Lang LaSalle

 

Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) est une société de services financiers et professionnels spécialisée dans l'immobilier. La société offre des services intégrés fournis par des équipes expertes dans le monde entier, à des clients à la recherche de valeur en possédant, en occupant ou en investissant dans l'immobilier. Avec des revenus mondiaux de 3,6 milliards US$ en 2011, Jones Lang LaSalle est au service de clients dans 70 pays et plus de 1 000 sites répartis dans le monde entier, y compris 200 bureaux. La société est leader dans son secteur de la gestion de propriété et de bureaux avec un portefeuille représentant environ 2,1 milliards de pieds carrés dans le monde. LaSalle Investment Management, l'activité de gestion des investissements de la société, compte parmi une des plus importantes et diversifiées dans l'immobilier avec plus de 47 milliards US$ d'actifs gérés. Pour de plus amples renseignements, veuillez visitez notre site Web au www.joneslanglasalle.com.