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Communiqué de presse

Toronto

Perspectives d’avenir : Les villes du quartette canadien se préparent pour une expansion du marché du bureau

Toronto, Montréal, Calgary et Vancouver ressentent les effets du boum immobilier


TORONTO, le 25 juin 2014 — Le boum immobilier commercial au Canada a mené à un accroissement du nombre de livraisons de bureaux dans le quartette des villes canadiennes qui inclut Toronto, Montréal, Calgary et Vancouver. Selon la recherche prospective annuelle qui figure dans la série Looking Forward (perspectives) de JLL (NYSE : JLL), nombre de locataires délaisseront de grands blocs d’espace pour intégrer ces nouvelles constructions, qui sont déjà largement prélouées.


À Vancouver — marché qui comptera 16 % plus de bâtiments de classe A dans son inventaire d’ici 2017 — 60 % des constructions de bureaux planifiées sont actuellement prélouées. Dans le plus grand centre d’affaires du Canada, Toronto, sept projets ajouteront cinq millions de pieds carrés supplémentaires au centre ville, augmentant la surface totale de locaux pour bureaux à 75 millions de pieds carrés.


« À mesure que plus de bureaux s’ajoutent aux divers marchés à l’échelle du Canada, nous allons voir des changements importants, tant chez les locataires que chez les propriétaires », dit Brett Miller, président de JJL Canada. « De gros locataires prélouent d’importantes surfaces dans de nouveaux bâtiments et délaisseront de grands blocs de locaux, ce qui ouvrira la porte à de nouveaux locataires. Nous allons probablement voir les propriétaires offrir des incitatifs afin d’attirer le nombre limité de locataires qui cherchent à déménager dans des tours de bureaux moins récentes. »


La tendance se poursuit dans des marchés comme Calgary, où six bâtiments sont en construction, ce qui entraînera la livraison de 4,9 millions de pieds carrés sur le marché d’ici 2018.


Effets du boum sur le marché du bureau et de l’évolution du milieu de travail
Nombre de bâtiments en construction offrent plus que de nouveaux locaux prestigieux. La nouvelle génération de bâtiments commerciaux canadiens s’adapte à l’évolution du milieu de travail, avec des fenêtres plus grandes, des espaces ouverts, l’accès à des commodités et les certifications LEEDMD or/platine. Ces constructions visent des locataires importants qui cherchent à conserver leurs employés et à en attirer d’autres.


« De grandes entreprises prennent des mesures pour se doter d’un espace qui séduira le plus grand nombre d’employés possible, dit M. Miller. À mesure que la nouvelle génération se taille une place dans la population active, nous observons une transition du cubicule classique vers des installations ouvertes qui favorisent la collaboration et le travail d’équipe et qui sont stratégiquement situées près de diverses commodités et des transports en commun. »


La densification de l’espace de travail joue un rôle clé, puisque les locataires cherchent à tout regrouper et à réduire leur empreinte, une tendance qui a été alimentée par l’évolution du milieu de travail. Les nouvelles constructions reflètent les besoins changeants des locataires et offrent maintenant des espaces ouverts pour plaire au nombre croissant d’organisations qui passent d'espaces fermés à des espaces partagés.


Comme moyen d’attirer la génération Y, de nombreuses entreprises cherchent à demeurer à l’avant garde des tendances. La majorité des nouveaux projets misent sur une conception raffinée et moderne, un excellent accès aux transports en commun et la durabilité du point de vue de l’environnement. Voilà les valeurs véhiculées par les prochaines générations de travailleurs. Ce changement a permis de créer une nouvelle identité prestigieuse et attrayante pour la génération Y; distincte de l’identité établie par les tours bancaires classiques de la génération de l’après-guerre.


Perspectives d’avenir — Faits saillants du marché


Montréal

  • La demande à l’égard des locaux certifiés LEEDMD a engendré le plus gros boum de construction de bureaux depuis plus de 10 ans dans le centre ville de Montréal.
  • Les conditions du marché se détériorent depuis 18 à 24 mois, et les propriétaires de bâtiments de deuxième génération sont maintenant aux prises avec plus de grands blocs d’espace vacant. À mesure que les locataires importants regroupent et rationalisent l’espace, il y aura une pression à la hausse sur les taux d’inoccupation dans tout le centre ville au moins jusqu’en 2016.
  • Dans l’éventualité où l’un des grands projets de développement proposés s’entend avec un locataire clé, et que la phase de construction débute, nous verrions le taux d’inoccupation dépasser la barre du 12 % dans le centre ville de Montréal après 2017.


Centre ville de Calgary

  • Husky et Nexen ont renouvelé leur bail pour leurs bureaux actuels du centre ville après avoir évalué les possibilités dans les marchés suburbains et du centre ville. Cela a fait savoir aux propriétaires et aux locataires que le désir des sociétés d’énergie de déménager dans le marché des bureaux en banlieue est présentement insuffisant. Il est probable qu’Imperial Oil demeure la seule grande société d’énergie à être située en banlieue.
  • Le projet 3 Eau Claire a été mis en veilleuse indéfiniment en raison de problèmes de financement, tandis que le bâtiment Barron a franchi une étape de plus vers la prélocation après un changement dans sa désignation patrimoniale. Cela représente une superficie en pieds carrés totale revue de 4,9 millions de pieds carrés à venir sur le marché d’ici 2018, desquels seulement 25 % sont disponibles à des fins de bail principal.
  • Avec le déplacement de locataires de taille intermédiaire vers la location des locaux de remplacement convenant à leur taille, il est probable que les propriétaires de bâtiments plus anciens doivent travailler dur pour attirer une diversité de nouveaux locataires de taille appropriée.

Centre ville de Toronto

  • D’ici 2017, sept projets à l’étape de la construction apporteront cinq millions de pieds carrés supplémentaires au centre ville de Toronto, ce qui fera grimper la superficie des bureaux à plus de 75 millions de pieds carrés.
  • Collectivement, les locataires qui ont préloué de nouveaux locaux sont sur le point de renoncer à 300 000 pieds carrés, ce qui fera accroître encore davantage le taux d’inoccupation au moment de la livraison. Les locataires s’attendent à tirer profit de l’offre accrue.
  • Ivanhoé Cambridge a un nouveau projet au 45, rue Bay. Il s’agit de son premier immeuble de bureaux de classe A à Toronto (environ un million de pieds carrés).
  • Les propriétaires demandent des engagements plus fermes et se montrent réticents à financer des améliorations locatives à l’égard de nouveaux partenaires qui n’assument aucune responsabilité.
  • Il existe un intérêt croissant à l’égard des placements en biens à bail, excédant 300 $ par pied carré dans certains cas. Pour les locataires, l’adoption accrue de stratégies de rechange visant le milieu de travail pour optimiser la mobilité/productivité et abaisser les coûts permanents liés à la gestion des locaux est le facteur clé. Pour les propriétaires, l’amortissement de certains des coûts d’amélioration offre un revenu accru.

Vancouver

  • Le marché devrait voir une hausse de 16 % des immeubles de classe A dans son inventaire d’ici 2017, desquels 60 % ont déjà été préloués.
  • Avec le mouvement important des locataires, un exode imminent vers la qualité est à prévoir, puisque des occupants de taille se préparent à quitter des immeubles existants de classe A. Dans un marché qui continue à connaître des hausses du taux d’inoccupation, ces locaux subséquemment inoccupés feront face à une compétition musclée à l’égard du nombre limité d’importants locataires cherchant des locaux de bureaux.
  • Presque 70 % des immeubles de classe A dans le cœur du centre ville ont plus de 25 ans. Les nouveaux projets ont causé une transition rapide d’un marché favorable aux propriétaires à un environnement neutre. Face à la concurrence de nouvelles constructions ultramodernes, les propriétaires d’immeubles existants ont réagi en revoyant leurs tarifs de location et en offrant aux locataires des incitatifs accrus pour assurer le renouvellement hâtif et à long terme des locataires de qualité.

JLL est la société immobilière commerciale qui croît le plus rapidement au Canada. JLL a deux bureaux à Toronto, et son siège social est situé au centre ville. La société exerce également ses activités à Mississauga, à Montréal, à Ottawa, à Vancouver, à Calgary et à Edmonton. JLL gère plus de 50 millions de pieds carrés d’installations à l’échelle du Canada. Elle offre des services de représentation des locataires et des propriétaires, des services de gestion de projets et de développement, des services de ventes de portefeuilles, des services de conseils et d’évaluation, des solutions relatives aux marchés des capitaux empruntés et des services de gestion intégrée des installations aux propriétaires et aux locataires au Canada.

À propos de JLL
JLL (NYSE : JLL) est une entreprise de services professionnels et de gestion des investissements offrant des services immobiliers spécialisés aux clients qui souhaitent obtenir une valeur ajoutée en devenant propriétaires, en occupant une propriété ou en investissant dans l’immobilier. Générant des recettes annuelles de 4 milliards de dollars, JLL possède plus de 200 bureaux et exerce ses activités dans 75 pays. Au nom de ses clients, la société fournit à l’égard d’un portefeuille de trois milliards de pieds carrés des services de gestion et de sous traitance en immobilier et a effectué des ventes, des acquisitions et des transactions financières équivalant à 99 milliards de dollars en 2013. Son secteur de la gestion des investissements, LaSalle Investment Management, assure la gestion de 48 milliards de dollars d’actifs immobiliers. JLL est le nom de marque de Jones Lang LaSalle Incorporated. Pour de plus amples renseignements, visitez le www.jll.com.