Pourquoi les investisseurs se tournent vers l’immobilier lié aux sciences
Plus d’investisseurs parient sur l’immobilier lié aux sciences pendant que la pandémie perdure
Les investisseurs immobiliers ciblent de plus en plus le secteur des sciences en misant sur le maintien de son rôle crucial au-delà de la pandémie.
Le mois dernier, Blackstone a reçu 7,5 milliards $US de ses investisseurs pour son nouveau fonds perpétuel immobilier à bureaux pour le secteur des sciences. Elle a aussi vendu BioMed Realty Trust sa fiducie de placement immobilier américaine dans le domaine médical , au montant de 14,6 milliards $US, aux investisseurs actuels de BioMed. IQHQ, un promoteur immobilier américain dans le secteur des sciences, a reçu 1,7 milliard $US.
Ces transactions font partie d’une initiative d’expansion de fiducies de placement immobilier sectoriel, y compris Alexandria Real Estate Equities, Healthpeak Properties et Ventas, qui a récemment créé une société commune. GIC, de Singapour, a mis l’accent sur quatre projets de campus aux États-Unis. En Europe, AXA Investment Managers Real Assets a récemment investi dans une plateforme qui détient 20 actifs en sciences et 7 projets aux Pays-Bas, au Royaume-Uni et en Allemagne.
« Le bassin d’acheteurs s’élargit, car davantage d’investisseurs se concentrent sur les laboratoires et les bureaux dans le secteur des sciences pendant qu’ils attendent d’observer les conséquences de l’incertitude liée à la COVID-19 », explique Jacob Rowden, analyste en recherche de marchés des capitaux aux États-Unis, JLL.
« La production de médicaments essentiels et le développement de tests et de traitements pour lutter contre la COVID-19 stimulent les taux d’occupation. La demande croissante liée au cancer, à la thérapie génique et à la recherche immunologique, entre autres domaines d’intérêts, alimente une demande soutenue », souligne Audrey Symes, directrice de la recherche en sciences et en santé aux États-Unis, JLL.
« Plus l’emplacement est essentiel aux activités, plus le taux d’occupation perçu est faible », ajoute-t-elle.
L’investissement immobilier mondial a chuté de 44 % lors du troisième trimestre par rapport au T3 2019, selon les données compilées par JLL. Cependant, les secteurs qui se sont avérés essentiels pendant la crise, comme la logistique, les centres de données et le multirésidentiel, se sont nettement démarqués des autres.
L’investissement dans l’immobilier américain lié aux sciences est en hausse de 6,6 % par rapport aux 12 mois précédents, démontrant une résilience du secteur. Au cours des 12 derniers mois seulement, plus de 7 milliards $US ont été investis aux États-Unis.
En octobre, un fonds géré par Ventas a versé environ 1 milliard $US à Bain Capital Real Estate et à Phase 3 Real Estate Partners pour acquérir un portefeuille de laboratoires américains. Les propriétés américaines affectées à la recherche et à l’innovation dans le domaine des sciences dont Ventas est maintenant propriétaire ou dans lesquelles elle a investi occupent plus de 650 000 mètres carrés (7 millions de pieds carrés).
Bien que la course mondiale à la conception et à la production d’un vaccin contre la COVID-19 ait entraîné une hausse de la demande dans l’immobilier lié aux sciences, ce secteur était déjà dans la mire des investisseurs. La population vieillissante et les progrès novateurs en biologie ont alimenté la demande en matière de laboratoires et de bureaux.
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« Les investisseurs qui ciblaient déjà le secteur bien avant la pandémie continueront de le faire », déclare Glenn Crocker, responsable des sciences du R.-U., JLL.
Le marché des sciences du Royaume-Uni est certainement le plus développé, à l’exception de celui des États-Unis, poursuit-il. Des investisseurs nationaux ainsi que des investisseurs de l’Europe, de l’Amérique du Nord et de l’Asie s’y intéressent. »
Le capital de risque est au cœur de la croissance du secteur. Au Royaume-Uni, le capital de risque a quadruplé au cours des cinq dernières années, selon les données compilées par JLL. Les pôles scientifiques de Boston, de San Francisco et de San Diego ont fait l’objet de 74 % de l’investissement total en capital de risque dans les sciences américaines, de janvier à octobre 2020.
« En plus d’alimenter la demande des nouvelles entreprises et à grande échelle en matière d’espace immobilier, le capital de risque permet à de nouvelles sociétés d’émerger », souligne Mme Symes.
L’importance du regroupement
Les villes dotées de talents académiques de premier plan et fortement axées sur la technologie continuent de trôner au sommet, selon les experts.
Boston, San Francisco et San Diego ont été classées parmi les meilleures villes dans l’article de JLL intitulé 2020 U.S. Life Sciences Outlook (Aperçu de 2020 des sciences aux États-Unis), grâce à leur réputation de longue date de chefs de file du secteur. Les régions dotées d’établissements universitaires reconnus offrent un fort potentiel, comme le « triangle d’or » du Royaume-Uni, entre Cambridge, Londres et Oxford, le MIT de Boston, aux États-Unis, l’Université de Tokyo, au Japon, et l’Université Sun Yat-sen, à Guangzhou, en Chine.
Le regroupement de sociétés et de chercheurs en sciences est courant. En Chine, trois nouvelles zones franches ont récemment été annoncées, y compris un secteur de 10 km carrés au Zhongguancun Life Science Park. Au Royaume-Uni, la société de séquençage de l’ADN DNAe a loué un espace à White City, dans la partie ouest de Londres, à proximité des étudiants de l’Imperial College. La région accueille aussi le géant pharmaceutique suisse Novartis, l’entreprise biopharmaceutique Autobus et l’entreprise biotechnologique en démarrage Synthace.
« Le secteur des sciences du Royaume-Uni a connu une forte croissance au cours des dernières années, affirme Chris Walters, responsable des sciences, développeur et investisseur R.-U., JLL. Bien que 70 % des investissements à ce jour aient été effectués à Cambridge, à Londres et à Oxford, de solides signes de croissance se manifestent à l’extérieur de ce périmètre. »
« Certains nouveaux secteurs, comme l’Oxford Road Corridor de Manchester et le quartier de l’Innovation de Leeds, continueront de se développer au cours des prochaines années », souligne M. Walters.
« À court terme, les répercussions de la COVID-19 feront probablement augmenter la demande en matière d’espace, poursuit M. Walters, mentionnant les nouveaux mégalaboratoires nationaux d’essais liés à la COVID-19, établis à Alderley Park, à Milton Keynes et à Glasgow. L’immobilier lié aux sciences continuera d’attirer du capital pendant et après la pandémie de la COVID-19. »
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