Le marché des investissements canadien poursuit son essor, porté par les activités record du secteur industriel, annonce un récent rapport de JLL

TORONTO, 7 Mars 2019 – JLL Canada a publié aujourd’hui son Aperçu des marchés des capitaux canadiens pour le T4 2018, et les résultats sont tombés : le Canada a connu, en 2018, sa deuxième meilleure année en termes d'investissements immobiliers, avec plus de 34 milliards de dollars générés sur l’ensemble des transactions. Bien que les facteurs économiques fondamentaux restent solides, particulièrement dans les plus grandes zones urbaines du Canada, le marché doit faire face à la montée de risques. Les prix des matières premières sont bas, l’endettement des ménages élevé, la courbe de rendements s’est aplatie, et les taux de croissance économique dans leur ensemble, ont ralenti. Pour parer à cette situation, le rapport précise que les investisseurs se sont stratégiquement repliés sur les marchés et actifs les plus stables et performants, entraînant ainsi une baisse des taux de capitalisation à travers le pays pour plusieurs classes d'actifs.

En examinant de plus près les performances des principaux secteurs immobiliers commerciaux au Canada en 2018, on constate que les actifs industriels sont ceux qui ont enregistré les meilleurs ventes avec un volume total dépassant les 8 milliards de dollars. Ceci est dû au fait que les détaillants ont « réajusté » leur chaîne d’approvisionnement en échangeant des espaces de vente contre plus d’espaces de distribution, pour mieux répondre à la croissance de leurs plateformes de commerce en ligne.

Pendant ce temps, les investisseurs du secteur multi-résidentiel se sont tournés vers des actifs à des prix plus abordables, dans l'optique d’en accroître le bénéfice net d’exploitation en améliorant les unités et en y ajoutant des services. Le marché des espaces de bureaux a continué d’enregistrer de faibles taux d’inoccupation à travers les principales agglomérations du pays, à l’exception des Prairies. Cette conjoncture a poussé les locataires à envisager de nouvelles alternatives comme des espaces flexibles, des espaces de cotravail, ou des baux à court terme. À son tour, le secteur du commerce de détail et notamment les centres d’achat, ont subi des transformations majeures alors que leurs propriétaires tentent de trouver le profil locatif idéal, tout en offrant à leurs visiteurs une expérience plus holistique. Le rapport note également que les revenus hôteliers par chambre disponible (RevPAR) ont augmenté sur l’ensemble des principaux marchés canadiens en 2018.

« On assiste à une concentration des flux de capitaux autour des plus grandes villes canadiennes, et particulièrement pour les classes d’actifs multi-résidentiels, de bureaux et industriels, » commente Matt Picken, Directeur général et dirigeant du groupe des marchés des capitaux de JLL Canada. « Il n’est pas surprenant que les fondamentaux de ces trois secteurs soient plus solides que jamais, avec des niveaux d’occupation et des loyers records. »

Toronto se hisse en tête des marchés canadiens avec des ventes totales de 13,2 milliards de dollars, dont les deux transactions les plus importantes du pays en 2018 : la cession par Brookfield de sa participation à hauteur de 50% dans le Centre de Bay-Adelaide, à Dadco Investments, pour un montant de 850 millions de dollars, et la vente de l’aéroport de Downsview par Bombardier à Investissements PSP, pour un montant de 825 millions de dollars.

Les immeubles multi-résidentiels demeurent l’actif le plus en demande à Montréal, dépassant les 1,1 milliard de dollars de ventes totales en 2018. Du fait de la forte demande des investisseurs, dépassant largement l'offre sur ce marché, le taux d'inoccupation a fortement chuté au cours des trois dernières années.

En revanche, les activités d’investissement et de développement immobilier ont ralenti dans l’Ouest canadien. L’augmentation des coûts de construction, les élections municipales et les facteurs géopolitiques mondiaux ont entraîné une chute de 40% des volumes d’investissement dans la région métropolitaine de Vancouver depuis l’année record de 2017.

Les conditions d'investissement à Calgary sont restées quelque peu à la traîne par rapport aux autres grands marchés canadiens. Plus que toute autre région métropolitaine, Calgary subit l'impact des rebondissements du secteur pétrolier. Avec un taux d’inoccupation à la hausse, les investisseurs restent pour l’instant dans l’attente de l’évolution du marché.

À Edmonton, la situation est tout autre. Cette dernière a enregistré un volume record d’investissements de plus de 2,64 milliards de dollars grâce à la vente de la Edmonton Tower du groupe Katz et de ONE Properties, à AIMco, pour 400 millions de dollars.

Excellente année également pour Ottawa qui a enregistré un volume d’investissements d'environ 1,8 milliard de dollars en 2018, soit la deuxième meilleure performance que la ville n’ait jamais enregistrée. Les entreprises technologiques continuent de stimuler la demande de location, tant dans le secteur des bureaux que dans le secteur industriel.

Alors que l'économie canadienne continue d'afficher une performance globalement stable, JLL commente également les mouvements de capitaux mondiaux et les activités d'investissement canadiennes au-delà des frontières nationales.

« Les capitaux canadiens se montrent particulièrement entreprenants et énergiques à l’étranger, » note Picken. « Des groupes comme Brookfield et Oxford ont représenté à eux seuls plus de 45 milliards de dollars canadiens d’acquisitions de portefeuilles à l’étranger, principalement aux États-Unis, au Brésil et en Australie. À leur tour, bon nombre de ces investisseurs ont réduit leurs positions dans leur pays d'origine, voyant là l’opportunité de restructurer leurs portefeuilles, grâce aux prix de l’immobilier et des liquidités qui restent élevés. »

JLL Marchés des Capitaux est un fournisseur international de solutions en matière de capitaux pour investisseurs et exploitants immobiliers. Leurs connaissances approfondies des marchés locaux et de l’investissement global assurent aux clients les meilleures solutions, qu’il s’agisse d’une vente, d’un financement, d’un repositionnement, de services-conseils ou de recapitalisation.